Zinskommentar 06-08-2010

Trotz einer starken Performance der deutschen Wirtschaft und einem enger werdenden Arbeitsmarkt mit absehbaren Steigerungen auf der Lohnseite bleiben die Langfristzinsen in Deutschland historisch tief. Der Grund dafür liegt in der Abstrahlwirkung der schwachen Konjunkturentwicklung in den USA und der dortigen rasanten Abwärtsbewegung, die wir bei den Zinsen gesehen haben. Die Befürchtung, dass die USA nochmals in die Rezession abrutschen könnten, setzt die US-Notenbank unter Druck, weitere geldpolitische Lockerungsmaßnahmen zu überdenken. Wahrscheinlich kommt es zu weiteren Aufkäufen von Staatsanleihen und Hypothekenkrediten. Diese Schritte werden von den Investoren am  Anleihemarkt schon vorweggenommen und haben die Renditen sinken lassen. In Euroland ist es die Furcht vor einer Depression in einigen finanzschwachen Euro-Mitgliedsländern, die den Handlungsspielraum der Europäischen Zentralbank einengt und sie zu einer Geldpolitik verführt, die für starke Länder wie Deutschland, Holland oder Belgien schon heute viel zu lax ist. In diesen Ländern wird damit verstärkt die Basis für Preissteigerungen in den Immobilienmärkten gelegt. Aufgrund strukturell immer enger werdender Arbeitsmärkte wird zudem die Gefahr einer Lohn-Preis-Spirale geschürt. Gerade Deutschland profitiert von der starken Nachfrage in den BRIC-Staaten und in vielen Emerging Markets. Die frühere Ausrichtung der Exporte in die USA und die damit einhergehende Abhängigkeit von der US-Konjunktur hat sich deshalb deutlich abgeschwächt. Vielmehr scheint inzwischen zu gelten: Geht es China gut - geht es auch dem deutschen Export gut. Die Rekordergebnisse der deutschen Autobauer sind der beste Beleg für diese neue Logik. Deutsche Konsumenten profitieren jetzt von einem positiven Konjunkturumfeld bei gleichzeitig sehr günstigen Finanzierungskonditionen. Diese Kombination sollte für Immobilienkäufe genutzt werden, bevor die Preise in der Breite zu steigen beginnen. Die Preissteigerungen in den Spitzensegmenten in München, Frankfurt, Düsseldorf oder Hamburg sind die Vorboten dieser Entwicklung.

Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer sollten daher die aktuell sehr tiefen Zinsen konsequent nutzen und ihre Konditionen mit längeren Laufzeiten absichern. Trotz aller kurzfristigen Schwankungen und der Verlockung auf noch günstigere Konditionen zu warten, raten wir, zumindest einen großen Teil der Finanzierungssumme über lange Sollzinsbindungen festzuschreiben und damit für Kalkulationssicherheit zu sorgen. Baufinanzierungskunden müssen in Zeithorizonten von 20 bis 30 Jahren denken, in denen sie monatliche Zahlungen leisten. Daher sollten sie sich auf keine Spekulation einlassen. Die Zinsen sind derzeit historisch tief und implizieren ein Deflationsumfeld für die nächsten Jahre. Eine Inflationsprämie ist in den aktuellen Zinssätzen nicht mehr enthalten. Grundsätzlich empfehlen wir, bei diesem niedrigen Zinsniveau eine Tilgung von zwei bis drei Prozent zu wählen, damit die Gesamtlaufzeit des Darlehens überschaubar bleibt. Gefragt sind momentan zum Beispiel sogenannte Volltilger-Darlehen. Dabei steht über eine höhere laufende Tilgung heute schon eine Rate fest, die nach 20 oder 25 Jahren zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens führt. Das Risiko, später zu deutlich höheren Zinsen eine Anschlussfinanzierung vornehmen zu müssen, wird damit bereits jetzt ausgeschlossen.

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von Robert Haselsteiner (Gründer und Vorstand der Interhyp AG)